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初めて不動産売却する人へ 損をしないために絶対知っておくべきこと【住宅編】
コラム
執筆者 中瀬 桃太郎 （なかせ ももたろう）
- 一般社団法人桃太郎オフィス 共同代表
- 不動産鑑定士 宅地建物取引士
YouTubeチャンネル登録者数計100万人の不動産鑑定士。不動産売買、不動産相続に関する事業を展開。相談件数は1000件突破。
Amazonベストセラー「悪魔の不動産鑑定」著者
目次
不動産売却では、売り出した後の交渉だけでなく、最初の「査定」と「不動産会社選び」が結果を大きく左右します。
特に初めて売却する場合、「一番高い査定額を出してくれた会社に頼めばいい」と考えがちですが、高すぎる査定価格がかえって売却を長引かせることもあります。
この記事では、不動産を初めて売却する方が損をしないために、最初に押さえておきたいポイントを解説します。
不動産売却で特に重要なのは最初の2ステップ
不動産売却には、査定、媒介契約、販売活動、売買契約などいくつかの工程があります。
その中でも特に重要なのが、
「不動産会社への売却相談・査定」と「媒介契約の締結」
です。
この段階で判断を誤ると、売却期間が長引いたり、結果的に売却価格が下がったりする可能性があります。
高い査定価格＝高く売れるわけではない
不動産の価格を調べる方法として、AI査定や一括査定サイトなどがあります。
しかし、注意したいのが、提示された査定価格がそのまま実際の売却価格になるわけではないという点です。
特に一括査定では、他社より自社を選んでもらうため、高めの査定価格を提示するケースがあります。
たとえば、相場より高い価格で売り出した結果、問い合わせがほとんど入らなければ、徐々に値下げすることになります。
その間にも固定資産税、ローン金利、管理費などの費用は発生します。
最初から相場とかけ離れた価格で売り出すより、適正な範囲から販売を始めた方が、結果的に損失を抑えやすいということです。
売り出し直後のタイミングを無駄にしない
不動産は、物件情報を掲載した直後に注目されやすい傾向があります。
物件情報サイトでも「新着物件」として表示され、普段からそのエリアで住宅を探している人の目に入りやすくなるためです。
しかし、このタイミングで相場を大きく上回る価格を設定すると、閲覧されても問い合わせにつながりません。
最も反響を得やすい売り出し直後だからこそ、現実的な価格設定が重要です。
査定額より「査定根拠」を確認する
査定を依頼するときは、金額の高さだけではなく、
「なぜこの査定価格になるのか」を担当者が説明できるか
を確認しましょう。
適正価格を判断するには、周辺の成約事例だけでなく、
駅からの距離、生活利便性、階数、方角など、対象物件との違いを比較して考える必要があります。
単に「近くの物件がこのくらいで売れているので、この価格です」という説明だけでは、対象物件そのものの適正価格までは判断できません。
成約事例との違いを具体的に比較した価格と、実際の市場でどこまで高く売れる可能性があるか、その両方を考えて提案してくれる担当者を選ぶことが重要です。
どの物件情報サイトに掲載するかも確認する
査定内容とあわせて確認したいのが、売却を依頼した場合に、どの媒体へ物件を掲載するのかです。
住宅売却では、購入希望者に広く情報を届けることが重要です。
特にSUUMOとREINS（レインズ）への掲載が重要なポイントです。
REINSは不動産会社が物件情報を共有する仕組みで、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらうためにも重要です。
一方、一般向けの物件情報サイトについては、広告掲載に費用がかかるため、会社によって利用する媒体が異なる場合があります。
媒介契約を結ぶ前に「どのサイトへ掲載してもらえますか？」と確認しておくとよいでしょう。
初めての売却では「専任媒介契約」も選択肢
不動産会社へ仲介を依頼するときは、「媒介契約」を結びます。
媒介契約には種類がありますが、売却経験がほとんどない方の場合、専任媒介契約は比較的管理しやすい方法です。
専任媒介契約では、依頼する不動産会社を1社に絞るため窓口が一本化されます。
また、REINSへの登録や、売却活動についての定期的な報告があります。
複数社とのやり取りを自分で管理する必要がないため、仕事などで忙しい方にも向いています。
ただし、1社に任せる以上、適正な査定を行い、きちんと販売活動をしてくれる会社を選ぶことが前提です。
まとめ：査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
初めて不動産を売却するときは、
「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」ではありません。
重要なのは、査定価格の根拠を具体的に説明できるか、適切な媒体で販売してくれるか、売却活動をきちんと報告してくれるかという点です。
最初の査定と不動産会社選びを慎重に行うことが、売却期間の長期化や不要な値下げを防ぐことにつながります。
動画で詳しく解説しています
動画では、不動産売却で高すぎる査定価格に注意すべき理由や、査定根拠の確認方法、物件情報サイト、媒介契約の選び方について詳しく解説しています。
初めて不動産を売却する方や、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひあわせてご覧ください。
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