＜売る前に見てください＞不動産売却の流れと気を付けるべき注意点【住宅編】

不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」があります。
仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社へ直接売却する方法です。

買取は早く現金化しやすい一方、物件によっては一般の購入者へ売る場合より価格が低くなることがあります。そのため、住宅の売却では仲介を選ぶケースが多くあります。

この記事では、仲介で不動産を売却する場合の基本的な流れと、それぞれの段階で注意しておきたいポイントを解説します。

不動産売却の基本的な流れ

住宅を仲介で売却する場合、主な流れは次の6ステップです。

1. 1. 不動産会社へ売却相談・査定を依頼する

   2. 媒介契約を結ぶ

   3. 販売活動を開始する

   4. 買主と売買契約を結ぶ

   5. 決済・物件の引き渡しを行う

   6. 必要に応じて確定申告をする

特に重要なのが、最初の「査定」と「媒介契約」です。
ここで判断を誤ると、売却期間が長引いたり、結果的に売却価格が下がったりする可能性があります。

① 不動産会社へ売却相談・査定を依頼する

不動産会社へ相談すると、まず物件の査定が行われます。
その査定価格をもとに、実際にいくらで売り出すかを決めていきます。

このとき、売主側でも事前に周辺の相場感をある程度把握しておくことが重要です。

相場より安すぎれば損をする可能性がありますし、高すぎれば長期間売れ残る可能性があります。
特に、他社より大幅に高い査定価格を提示された場合は注意が必要です。

高すぎる査定価格にも注意

「高く査定してくれた会社ほど、高く売ってくれそう」と考えがちですが、査定額と実際の成約価格は別です。

相場を大きく超えた価格で売り出しても買主が現れなければ、徐々に値下げすることになります。
その間にも固定資産税、住宅ローンの金利、管理費などが発生します。

査定価格の高さだけではなく、その価格になった根拠まで確認して不動産会社を選ぶことが大切です。

② 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定内容や担当者の対応を確認し、売却を任せる不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

媒介契約には複数の種類がありますが、初めて不動産を売却する場合は、1社に窓口をまとめられる専任媒介契約が管理しやすい選択肢です。
一方、複数社へ依頼したい場合には一般媒介契約という方法もあります。

契約形態だけではなく、信頼して販売活動を任せられる会社かどうかも重要です。

③ 販売活動を開始する

媒介契約を結ぶと、物件情報サイトへの掲載など、本格的な販売活動が始まります。

居住中の住宅を売る場合は、購入希望者の内見に売主が立ち会うケースもあります。

販売期間は物件によって異なりますが、ひとつの目安として3〜6か月程度です。
エリア、価格、マンションか戸建てかなどによっても大きく変わるため、あらかじめ担当者へ目安を確認しておきましょう。

購入希望者が現れると、売買価格や引き渡し時期、手付金などについて条件交渉を行います。

値下げ交渉に備えて、「ここまでは下げてもよい」という最低ラインを担当者と相談しておくのも一つの方法です。

④ 買主と売買契約を結ぶ

条件がまとまったら、買主と売買契約を締結します。

一般的には、

・重要事項の説明
・売買契約書の確認
・契約書への署名・押印
・手付金の受領
・仲介手数料の一部支払い

といった流れで進みます。

ここで注意したいのが、売買契約の締結後に売主都合で契約を解除する場合です。
この場合、手付解除として手付金の倍額を支払う必要があります。

また、住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための手続きも必要になります。
通常は不動産会社から案内がありますので、指示に沿って準備しましょう。

⑤ 決済・物件の引き渡し

売買契約後、決められた日に残代金の決済と物件の引き渡しを行います。

主な流れは、

・本人確認・必要書類の確認
・残代金の受領
・入金確認
・鍵の引き渡し
・仲介手数料などの精算

です。

その後、司法書士が所有権移転登記や、必要に応じて抵当権抹消登記を申請します。

売主側は、不動産会社から案内された必要書類を事前に準備しておけば、基本的にはその指示に沿って進められます。

⑥ 売却後は確定申告も確認する

不動産を売却して利益が出た場合は、原則として譲渡所得について確定申告が必要です。

マイホームの場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を利用できるケースがあります。

ただし、「売却益が3,000万円以下だから何もしなくてよい」とは限りません。

この特例を利用するためには確定申告が必要になるため、売却後の税務手続きまで確認しておきましょう。

まとめ：売却前の「価格設定」と「会社選び」が重要

不動産売却では、契約や引き渡しなど多くの手続きがありますが、売主にとって特に重要なのは、適正な価格で売り出し、信頼できる不動産会社へ任せることです。

特に、

・相場を大きく外れた査定価格をそのまま信じない
・査定価格の根拠を確認する
・媒介契約の内容を理解してから契約する
・売却後の確定申告まで確認する

といったポイントを押さえておきましょう。

最初の判断を慎重に行うことが、売却期間の長期化や不要な値下げを防ぐことにつながります。

動画で詳しく解説しています

動画では、不動産売却の相談・査定から媒介契約、販売活動、売買契約、引き渡し、確定申告まで、一連の流れを詳しく解説しています。
初めて住宅を売却する方や、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひあわせてご覧ください。

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