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オススメの媒介契約について不動産鑑定士が解説します【不動産売却】
コラム
執筆者 中瀬 桃太郎 （なかせ ももたろう）
- 一般社団法人桃太郎オフィス 共同代表
- 不動産鑑定士 宅地建物取引士
YouTubeチャンネル登録者数計100万人の不動産鑑定士。不動産売買、不動産相続に関する事業を展開。相談件数は1000件突破。
Amazonベストセラー「悪魔の不動産鑑定」著者
目次
不動産を仲介で売却するときは、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務などが異なります。
結論として、不動産売却が初めてで信頼できる不動産会社がいる場合は「専任媒介契約」、売却経験があり複数社を自分で管理できる場合は「一般媒介契約」が選択肢になります。
この記事では、3種類の媒介契約の違いと、それぞれのメリット・注意点を解説します。
媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の買主を探してもらうために、売主と不動産会社の間で結ぶ契約です。
不動産を売却するときは、不動産会社が物件の広告や購入希望者への紹介、売買手続きなどを行います。
その際に結ぶ媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
大きな違いのひとつが、複数の不動産会社へ同時に依頼できるかどうかです。
一般媒介契約は複数社へ依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にのみ依頼します。
一般媒介契約のメリット・デメリット
複数社へ依頼でき、囲い込みを防ぎやすい
一般媒介契約の大きなメリットは、複数の不動産会社へ売却を依頼できることです。
不動産売却では、不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を得るため、他社からの購入希望者を紹介しない「囲い込み」が問題になることがあります。
囲い込みをされると、売却期間が長引いたり、本来より安い価格で売却することになったりする可能性があります。
複数社へ依頼する一般媒介契約であれば、こうした囲い込みのリスクを抑えやすくなります。
複数社とのやり取りが必要になる
一方で、価格変更や契約更新などの際には、それぞれの不動産会社へ連絡する必要があります。
複数の担当者から連絡が入るため、不動産売却に慣れていない方には負担になる場合があります。
また、一般媒介契約にはREINS（レインズ）への登録義務がないため、一般媒介契約を選ぶのであれば、1社だけではなく複数社へ依頼することが重要です。
そのため一般媒介契約は、売却経験がある方や、自分で各社の販売状況を管理できる方に向いています。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
その一方で、
REINSへの登録義務があること
窓口が1社なのでやり取りがしやすいこと
売主への販売状況の報告義務があること
などのメリットがあります。
REINSとは、不動産会社が利用する不動産流通情報システムです。
物件情報を登録することで、依頼した会社以外の不動産会社にも情報を共有でき、購入希望者への紹介につながります。
また、専任媒介契約では不動産会社から定期的に販売状況の報告を受けられるため、自分から複数社へ連絡して状況を確認する手間を減らせます。
注意したいのは「囲い込み」
専任媒介契約で特に注意したいのが、囲い込みです。
依頼先が1社だけになるため、その会社が他社からの購入希望者を受け付けなければ、売却の機会を失う可能性があります。
そのため専任媒介契約を選ぶ場合は、囲い込みをせず、適切に販売活動を行う信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
信頼できる会社へ依頼できるのであれば、販売状況を管理しやすく、売主側の手間も少ない専任媒介契約は、不動産売却が初めての方にも利用しやすい方法です。
専属専任媒介契約はどう違う？
専属専任媒介契約も、依頼できる不動産会社は1社のみです。
専任媒介契約との大きな違いは、売主自身が買主を見つけた場合でも、直接売買できないことです。
また、売主への販売状況の報告頻度は専任媒介契約より高くなります。
ただし、専任媒介契約でも十分な販売活動や報告を受けられる場合があるため、売主側への制約がより強い専属専任媒介契約をあえて選ぶ必要性は、依頼先や状況を踏まえて検討する必要があります。
一般媒介と専任媒介、どちらを選ぶ？
目安としては、
複数社へ依頼して囲い込みをできるだけ防ぎたい
不動産売却の経験がある
複数社とのやり取りを負担に感じない
という方は、一般媒介契約が選択肢になります。
一方、
信頼できる不動産会社がいる
窓口を1社にまとめたい
販売状況を定期的に報告してほしい
初めて不動産を売却する
という方は、専任媒介契約が利用しやすいでしょう。
まとめ
不動産売却が初めてで、信頼できる不動産会社へ依頼できるのであれば、専任媒介契約は手間を抑えながら売却を進めやすい方法です。一方、複数社を自分で管理でき、囲い込みのリスクをできるだけ抑えたい場合には、一般媒介契約も選択肢になります。
どの契約を選ぶ場合でも、媒介契約の種類だけで判断するのではなく、適正な査定を行い、他社からの購入希望者にも適切に対応してくれる不動産会社かどうかを確認することが重要です。
動画で詳しく解説しています
動画では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しています。
初めて不動産を売却する方や、どの媒介契約を選べばよいか迷っている方は、ぜひあわせてご覧ください。
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