地主の資産の守り方　税理士と不動産鑑定士が解説します

地主の方にとって、相続対策は単に「相続税を減らすこと」だけではありません。

税負担を抑えても、納税するための現金がなかったり、財産の分け方をめぐって家族が揉めたりすれば、円満な相続とはいえません。

そこで今回は、相続税専門の税理士法人リリーフの税理士、髙橋達徳（たかはし たつのり）先生にお話を伺いながら、地主の方が資産を守るために押さえておきたい相続対策の基本を整理していきます。

相続対策を考えるうえでは、

・評価引き下げ対策
・財産の移転対策
・納税資金の確保対策
・遺産分割対策

という4つの視点から、バランスよく準備することが重要です。

① 評価引き下げ対策

相続対策として最もイメージしやすいのが、相続財産の評価額を引き下げ、相続税の負担を抑える方法です。

代表的な方法には、

・生命保険の非課税枠を活用する
・死亡退職金の非課税枠を活用する
・不動産を活用する
・小規模宅地等の特例を活用する

などがあります。

生命保険金や死亡退職金には、それぞれ「法定相続人の数×500万円」の非課税枠があります。

また、不動産についても、自宅や人に貸しているアパート・マンション、テナントビルなどについて、一定の要件を満たせば評価額を抑えられる制度があります。

重要なのは、現在持っている資産をそのまま相続するのではなく、現金、不動産、生命保険などをどのようなバランスで保有するかを事前に検討することです。

② 財産の移転対策（生前贈与）

亡くなってから財産を相続させるだけでなく、元気なうちに財産を次の世代へ移していく「生前贈与」も相続対策のひとつです。

財産額が大きく、将来高い相続税率が適用される可能性がある場合には、贈与税を支払ってでも早めに財産を移した方が、相続税と贈与税を合わせた負担を抑えられるケースがあります。

そのため、

「誰に」
「いくら」
「何年間かけて」

財産を移していくのかを計画的に考える必要があります。

生前贈与は早めに検討する

税制改正によって、相続開始前の贈与を相続財産へ加算する期間は、従来より長くなっています。

そのため、相続が近づいてから慌てて贈与を始めるのではなく、できるだけ早い段階から計画を立てることが重要です。

また、相続時精算課税制度についても活用しやすくなっているため、財産状況に応じて制度を比較する必要があります。

③ 納税資金の確保対策

相続税を減らす対策をしても、相続税そのものを完全にゼロにできるとは限りません。

そこで必要になるのが、実際に相続税を支払うための現金を確保しておくことです。

納税資金を準備する方法としては、

・不動産を売却する
・生命保険金を活用する
・死亡退職金を準備する
・金融機関から借り入れる

などがあります。

どの不動産を、いつ売るかも重要

複数の不動産を所有している場合、単純に「相続税を払うために不動産を売ればよい」というわけではありません。

どの物件を残し、どの物件を売却するのか。
また、相続前に売るのか、相続後に売るのか。

税金だけでなく、不動産の市場価値や将来性も考えながら判断する必要があります。

金融機関から納税資金を借りる方法もありますが、相続税を支払うための借入金については、利息を経費として扱えないため、返済負担が大きくなる場合があります。

できる限り借入れに頼らず納税できるよう、事前に資金を準備しておくことが重要です。

④ 遺産分割対策

相続税を減らし、納税資金も準備できたとしても、財産の分け方で家族が揉めてしまえば円満な相続にはなりません。

そこで重要なのが、遺産分割について事前に考えておくことです。

代表的な方法としては、

・遺言書を作成する
・分けやすい資産へ組み替える
・代償金として使える現金を準備する

などがあります。

たとえば、長男が不動産を多く相続する場合、ほかの相続人とのバランスを取るため、現金を代償金として渡す方法があります。

不動産ばかりを残してしまうと公平に分けることが難しくなるため、現金などの金融資産を一定程度用意しておくことも重要です。

また、財産の分け方によって相続税額が変わる場合もあります。

税金だけでなく、家族それぞれが納得できる分け方まで含めて考える必要があります。

相続対策で重要なのは「亡くなる前に動くこと」

4つの対策に共通しているのが、相続が発生する前に準備することです。

相続発生後にもできる対策はありますが、選択肢は限られます。

まず確認したいのは、

「現在どのくらいの財産があるのか」
「相続税は発生するのか」
「発生するとしたら、いくら程度なのか」
「相続税を下げる余地はあるのか」
「納税する現金は準備できているのか」
「家族で財産をどのように分けるのか」

という点です。

実際に相続が発生してから「相続税を払う現金がないので、親から受け継いだ不動産を急いで売却しなければならない」という状況になるケースもあります。

事前に財産を整理しておけば、こうした事態を避けられる可能性があります。

「地主ではないから関係ない」と考えない

「地主」と聞くと、多くの土地やアパートを所有している資産家をイメージするかもしれません。

しかし、自宅や実家など一定の価値がある不動産を所有しているだけでも、相続税について検討が必要になるケースがあります。

特に土地の評価額は、本人や家族が想像している以上に高いこともあります。

「うちはそれほど財産がないから大丈夫」と決めつけず、一度資産全体を確認しておくことが相続対策のスタートになります。

まとめ：相続対策は4つの視点で考える

地主の資産を守るための相続対策は、単に相続税を減らせばよいというものではありません。

重要なのは、

① 評価引き下げ対策
② 財産の移転対策
③ 納税資金の確保対策
④ 遺産分割対策

の4つをバランスよく考えることです。

そして、最も重要なのは相続が発生する前に現状を把握し、必要な準備を始めることです。

相続税額だけでなく、不動産の価値、納税資金、家族への財産の分け方まで含めて整理しておくことで、大切な資産を次の世代へ引き継ぎやすくなります。

動画で詳しく解説しています

動画では、税理士と不動産鑑定士が、地主の資産を守るために重要な「相続対策の4つの柱」について詳しく解説しています。

これから相続対策を始めたい方や、所有している不動産をどのように次世代へ引き継ぐべきか悩んでいる方は、ぜひあわせてご覧ください。

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