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地主が狙うべきアパートの条件3選【不動産鑑定士が解説】
コラム
執筆者 中瀬 桃太郎 （なかせ ももたろう）
- 一般社団法人桃太郎オフィス 共同代表
- 不動産鑑定士 宅地建物取引士
YouTubeチャンネル登録者数計100万人の不動産鑑定士。不動産売買、不動産相続に関する事業を展開。相談件数は1000件突破。
Amazonベストセラー「悪魔の不動産鑑定」著者
目次
相続税対策や資産形成を目的に、アパート購入を検討する地主の方は少なくありません。
しかし、相続税を減らせるからといって、どんな物件でも購入してよいわけではありません。
物件選びを誤ると、空室や家賃下落、資産価値の低下によって、次の世代へ負担を残してしまう可能性もあります。
この記事では、中長期で安定した運用を目指すうえで押さえておきたい、アパート選びの3つの条件を紹介します。
人口が多く、将来も維持・増加が見込めるエリア
1つ目は、人口が多く、将来的にも一定の人口が維持されると予測されているエリアの物件です。
人口の推移は、アパートの賃貸需要や将来の売却しやすさを考えるうえで重要な指標のひとつです。
人口が維持・増加する地域では、安定した入居需要が期待しやすい一方、人口減少が続く地域では、空室率の上昇や家賃下落、売却時の価格低下につながる可能性があります。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、日本の総人口は2050年に約1億468万人となり、2020年と比べて約17％減少すると予測されています。
ただし、人口減少の程度は地域によって大きく異なります。
東京都をはじめ、沖縄県、神奈川県、千葉県、埼玉県などは比較的人口を維持しやすい一方、大幅な人口減少が予測されている地域もあります。
人口だけでなく「世帯数」も確認する
アパート経営では、人口だけでなく世帯数の推移も重要です。
賃貸住宅は1人ではなく「1世帯」が1部屋を借りるためです。
日本の世帯数は2030年頃をピークに減少へ転じると予測されていますが、2050年時点でも2020年比の減少幅は約5.6％とされ、人口の減少幅より小さくなっています。
背景には、未婚率の上昇や高齢者の一人暮らしなどによる単身世帯の増加があります。
人口動向とあわせて、その地域でどのような世帯が増えるのかを確認し、需要に合った間取りの物件を選ぶことが重要です。
交通利便性に優れた物件
2つ目は、駅から近く、交通利便性の高い物件です。
賃貸住宅を探す際には、
- 利用する路線・駅やエリア
- 最寄り駅までの時間
- 通勤・通学時間
といった交通利便性が、物件選びの重要な条件になります。
特に目安となるのが、
駅徒歩10分以内
です。
駅徒歩10分以内を希望条件に設定する入居希望者は多く、10分を超える物件は、物件検索サイトの絞り込み条件から外れやすくなる可能性があります。
築年数が経過した際にも、駅から近いという条件は入居者を確保するうえで大きな強みになります。
「徒歩10分以内」だけでは判断しない
ただし、単純に駅から近ければよいわけではありません。
同じ徒歩5分でも、
利用者が多く複数路線へアクセスしやすい駅と、利用者が少ない駅では、賃貸需要が大きく異なります。
駅までの距離だけでなく、沿線の利便性や乗降客数、主要駅へのアクセスなども確認する必要があります。
適正な利回り・価格の物件
3つ目は、周辺相場に対して適正な利回りで売られている物件です。
賃貸アパートの市場価格は、得られる家賃収入と利回りによって大きく左右されます。
たとえば、販売価格1億2,800万円、想定利回り5.10％と書かれていても、その数字だけでは割高かどうか判断できません。
適正な利回りは、
- エリア
- 建物構造
- 築年数
- 現在の家賃設定
などによって異なるためです。
重要なのは、販売図面に記載された利回りだけを見るのではなく、周辺の実際の成約事例と比較することです。
たとえば、同じエリア・築年数の木造アパートが利回り5〜6.5％程度で取引されている場合、利回り5.10％の物件は相場の範囲内ではあるものの、比較的低い水準と判断できます。
利回りが低いということは、それだけ購入価格が高い可能性もあるため、購入前に周辺相場を確認することが重要です。
アパート選びでは3つの条件を組み合わせて考える
アパート購入では、ひとつの条件だけで判断するのではなく、
①人口・世帯数の将来性
②交通利便性
③価格・利回りの妥当性
を組み合わせて確認する必要があります。
たとえば人口が多い地域でも、駅から遠く割高な物件であれば、安定した運用ができるとは限りません。
反対に、適正価格で駅から近く、将来的な賃貸需要も見込める物件であれば、中長期で運用しやすくなります。
まとめ：相続税対策よりも「資産としての価値」を見る
アパート購入では、「相続税をどれだけ減らせるか」だけで物件を選ばないことが重要です。
将来の人口動向や賃貸需要、駅からの距離、周辺の成約利回りまで確認し、
「長期的に収益を生み、将来売却するときにも買い手が見つかる物件か」
という視点で判断しましょう。
相続税対策は重要ですが、そのために割高な物件を購入して資産そのものを減らしてしまっては本末転倒です。
動画で詳しく解説しています
動画では、人口・世帯数の将来推移や駅からの距離、実際の成約利回りなどをもとに、アパート購入で押さえておきたい条件を詳しく解説しています。
相続税対策としてアパート購入を検討している方や、現在収益物件を探している方は、ぜひあわせてご覧ください。
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